Uppsägning av hyresgäst

Denna blogg ska behandla den svåra konsten att säga upp en hyresgäst. Lagen som reglerar hyresvärdens respektive hyresgästens rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet är 12 kap. jordabalken (också kallad ”hyreslagen”) samt lagen om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”).

När det gäller privatuthyrningslagen gäller denna för sådana hyresavtal som avses i hyreslagen om någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Privatuthyrningslagen gäller inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand och om personen hyr ut fler än en lägenhet gäller lagen endast den första lägenheten. Privatuthyrningslagen är en förhållandevis enkel lag att tillämpa. En uppsägning kan göras av hyresvärden när som helst och utan att ange några skäl. Hyresgästen har alltså i typfallet, såtillvida inget annat avtalats, ingen besittningsrätt till hyresrätten och därför inte begära att hyresavtalet förlängs. Hyresrätten kan således sägas upp att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Hyresgästen behöver emellertid fortfarande delges uppsägningen men delgivning kan enkelt ske genom att denna skickas rekommenderat till hyresgästens vanliga adress.

När det gäller uppsägningar enligt hyreslagen har hyresgästen ett helt annat skydd. Det får betraktas som svårt, för att inte säga omöjligt, att utan särskilda skäl säga upp en skötsam hyresgäst. Och naturligtvis finns det goda skäl för en sådan lagstiftning. En hyresgäst som hyr enligt 12 kap. jordabalken har som huvudregel besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden önskar säga upp hyresavtalet.

Vissa situationer kan medföra att hyresvärden har ett behov av att med omedelbar verkan säga upp hyresgästen. Ett sådant typfall är när hyresgästen inte betalar hyran. Reglerna för att säga upp någon med omedelbar verkan gäller på samma vis oavsett om bostaden hyrs ut enligt hyreslagen eller privatuthyrningslagen. Dröjsmål med betalning är i princip alltid ett sådant avtalsrättsligt övertramp att det ger hyresvärden rätt att omedelbart säga upp hyresgästen. Hyresgästen har dock rätt att återvinna sin hyresrätt genom att betala hyran, vilket innebär att hyresgästen kan få behålla lägenheten trots en sen hyresinbetalning. Omedelbar uppsägning eller uppsägningar i förtid kallas för förverkande på fackspråk och kräver att hyresvärden gör uppsägningen i ett antal exakta steg och med precisa formuleringar. Om det blir aktuellt att genomföra en sådan uppsägning rekommenderas därför att du tar kontakt med en jurist.